Kaufpreis : 620000€ VB
 

Grundstücksgröße : ca. 1200 qm
 

Wohnraum : ca. 270 qm, 11 Zimmer, 4x Bad/WC
 

Erdgeschoss : Wohnzimmer, Küche, 2 HWRs, 2 Schlafzimmer, Bad / WC

1. OG : FeWos Drakensberg und Cederberg

Dachgeschoss : 2 Schlafzimmer, Bad/WC, großer Flur, begehbarer Kleiderschrank.
 

Große Garage und Carport, zusätzlich 4 PKW Stellplätze

Energieeffizienzklasse B - 74,95 Kwh/(m2a)
(Energieausweis vom 09.04.2023)

Wir gehen in den Ruhestand am anderen Ende der Welt und verkaufen deshalb ohne Not, Zeitdruck und courtagefrei ohne Makler unser schönes 270 qm großes Haus in Massivbauweise auf dem 1200qm Eigentumsgrundstück in leicht erhöhter Lage inmitten des staatlich anerkannten Luftkurorts Werdum an der Nordsee.

Das Haus eignet sich als großes EFH, als Mehrgenerationenhaus oder in der derzeitigen Nutzung als Wohnhaus mit 2 FeWos. Der Wohnbereich wurde 2018 komplett saniert (Fotodokumentation vorhanden), auf den neuesten Stand gebracht und vollständig neu möbliert, überwiegend mit Möbeln von Richmond Interiors aus Holz und Büffelleder. Die Küche von Häcker ist mit Bosch Geräten und einer Berbel Edelstahldunstabzugshaube bestückt, der Kühl-/Gefrierschrank mit Eisspender kommt von LG. Der schwenkbare 12 KW Designholzofen ist das Modell Leenders Doran. Die Rolläden Im EG sind elektrisch betrieben ( System Somfy). Die Loungemöbel auf der windgeschützten und überdachten Terrasse mit LED - Himmel und Blick auf Teich und Garten laden zum Verweilen ein und sind ebenfalls im Kaufpreis enthalten. Die Aufteilung des Hauses ist so gestaltet, dass auch bei belegten FeWo`s die Privatsphäre des Wohnbereichs und der Terrasse gewahrt bleibt.

Bei der Nutzung der FeWo`s als solche verbleiben 4 Schlafzimmer, davon 2 im Dachgeschoß (mit eigenem Duschbad/WC) für die Eigennutzung.  Ergänzt wird das Haus durch eine Blockhütte ( vollständig ausgestattet mit Gartengeräten, einer massiven Werkbank und vollständig mit Profigeräten ausgestatteten Werkstatt), einer großzügigen Garage, Carport und 4 weiteren PKW Stellplätzen vor dem Haus. Die Ferienwohnungen haben 2021 ihr letztes Update erhalten. Die Vermietung erfolgt größtenteils über AirBnB (seit 2019), ergänzt durch eine eigene Homepage. Sie werden bei AirBnB keine FeWo in Werdum und Umgebung mit einer höheren Anzahl an Bewertungen mit ausschließlich der Höchstpunktzahl (aktuell über 60 Fünf-Sterne Bewertungen) finden, welche sich vor allem auf die Ausstattung beziehen. Die vollständige Ausstattung der FeWo`s einschl. der kompletten Wäschesätze, alle Unterlagen und einem Mehrjahresvorrat an Verbrauchsartikel ist ebenfalls im Kaufpreis enthalten.

Insgesamt : Ein zukunftssicheres Haus in bester Lage in einem sozial stabilem Umfeld, ohne Renovierungs- oder sonstigem Handwerkerbedarf, bereits hochwertig eingerichtet und gepflegt, das mit vermietfertigen Ferienwohnungen ein zusätzliches Einkommen generiert.

Das Haus liegt zentral in leicht erhöhter Lage im verkehrsberuhigten Bereich Werdums.
Werdum selbst liegt im Harlingerland in Ostfriesland nur wenige Kilometer hinter dem Nordseedeich. Der Küstenort Neuharlingersiel liegt etwa vier Kilometer nördlich, und Esens etwa sieben Kilometer westlich von Werdum. Werdum ist seit dem Jahr 2000 prädikatisierter Luftkurort. 
Kulturelle Anziehungspunkte sind die Häuptlingsburg, die St. Nicolai-Kirche und die Erdholländer-Windmühle mit Backhaus und historischer Schmiede, die Küstenbrauerei sowie der Haustierpark mit vom Aussterben bedrohten Haustierarten.
Es gibt einen Sportplatz mit Halle und Fitnessbereich, eine Minigolfanlage und eine Kneipphalle.
In Fußreichweite innerhalb der verkehrsberuhigten Zone befinden sich der Kindergarten und die Grundschule.
Verschiedene Cafe/Bistros, Restaurants und eine Landbäckerei laden zum Verweilen ein.
Größere Geschäfte und diverse Arztpraxen gibt es in Neuharlingersiel und Esens.

Wärme / Energie / Notstromversorgung / Kommunikation / Vorhandene Installationen für zukünftige Umrüstungen (z.B. Wärmepumpe) / Steuerliche Berücksichtigung der Gesamtenergiekosten aufgrund des Betriebs der Ferienwohnungen :

Das Haus wird durch die moderne Gas/Solar Brennwerttherme Bosch Junkers Cerapur Solar Comfort beheizt (Energieeffizienzklasse B - 74,95 Kwh/(m2a)). Der Solaranteil besteht aus 5 Bosch Junkers Solarkollektoren FKC-2. Der Bosch Junkers Wasserspeicher umfasst insgesamt 460 Liter. Die Wärmeverteilung erfolgt im EG größtenteils mittels Fußbodenheizung, die FeWo`s verfügen über Heizköper mit Fußbodenerwärmung in den Bädern. Im Wohnbereich im EG befindet sich auch der zentral aufgestellte und schwenkbare 12 KW Holzofen vom Typ Leenders Doran, welcher die aktuellen Emissionsbestimmungen deutlich unterschreitet.

Neben der 230V Stromversorgung finden sich in der Garage auch 400V Anschlüsse. Dabei ist ein 400V Kabel bereits unter Putz so verlegt, dass an der Garage/Carport eine Wallbox zum Laden von E-Autos angebracht werden kann. Für den Fall eines Blackouts ist ein fabrikneues Könner & Söhnen Notstromaggregat mit einer Dauerabgabeleistung von 7500 W vorhanden.

Internetanschluss : Derzeit wird ein DSL 100 Mbit Anschluss genutzt.

Für die Zukunft : Der Heizungsraum befindet sich als Nebengelass der Garage an der Südseite. Sollte einmal eine Wärmepumpe installiert werden, befindet sich der perfekte Aufstellort hinter der Garage, räumlich getrennt von der Terrasse, aber in einem Abstand von weniger als einen Meter zu den Anschlüssen der Versorgungsleitungen, so dass sich die Installationskosten auf ein Minimum reduzieren. Sollte einmal der Holzofen z.B. durch einen wasserführenden Holzofen ersetzt werden sollen, so ist bereits jetzt dafür ein Kanalschacht unter dem Wohnzimmer vorhanden, in welchem die Leitungen zum Heizungsraum geführt werden können, ohne dass der Fußboden aufgestemmt werden muss.  Auch ein Direktanschluss nur an die Fußbodenheizung ist  leicht möglich, da sich die Anschlüsse hierfür in einem Wandkasten hinter dem Ofen befinden.

Beim Betrieb der Ferienwohnungen sind neben den sonstigen Abschreibungsmöglichkeiten (z.B. 40% von Grundsteuer, Abfallgebühren, Wasser, Abwasser, alle Anschaffungen und lfd. kosten das gesamte Haus betreffend) auch alle Energiekosten pauschal zu 40% von der Steuer absetzbar. Dies bezieht sich auch auf Anschaffungen (z.B. zukünftig für eine Wärmepumpe, Photovoltaik etc.). Kosten für Internet, Festnetz und Mobiltelefon sind zu 50% absetzbar.

Laufende Kosten (2023, auf volle € aufgerundet) p.a.:

Grundsteuer, Müllgebühren : 733€
Deich- und Sielacht :  34€
Wohngebäudeversicherung : 464 €

Kontakt per Mail unter : villa-arbitorus@live.de

Bitte geben Sie Ihre vollständige Anschrift an. Bitte nur Anfragen tatsächlich solventer Interessenten................................ und Bitte : keine Makler, Schwarzgeldinvestoren und Hobbyhausbesichtiger ohne Kaufinteresse. 

Nachfolgend einige Fotos. Fotos der FeWo finden Sie unter der Rubrik Drakensberg und Cederberg.

Bad / WC im Dachgeschoss

Zufahrt ist Teil des Grundstücks